都心区攻略法
・千代田区 地区計画で容積率UPの場所を狙う
・中央区 地区計画で道路斜線かからないので4m幅員を狙う
・港区 ワンルーム規制厳しいので狭小、事務所組み合わせで計画する
・新宿区 30平米以上の住戸を入れる
・渋谷区 ワンルーム規制緩いが土地超高いので地下緩和を活用する
板橋区は23区でRCの新築企画を一番出しやすい
・14戸までワンルーム可
・三田線は都心アクセス良く、東武東上線もまあまあ
・地盤比較的悪くない
・日影や高度地区の設定が厳しくない
・商業、工業系の用途地域多い、坪単価高くない
荒川区、江東区は、板橋区に比べ都心に近くなる点は良い。
・ワンルーム14戸までOK
・商業、工業系の地域が多い
・高度地区等は厳しくない
ただし、板橋と比較して地盤が悪い
新築RCの場合は地盤にかかる費用が大きく、企画の総額への影響も大きくなる。
壁式RCの場合、階高は2.6mで想定する。3階建は建物高さ7.8m、4階建ては10.4m、5階建ては13mになる。
日影規制は建物高さ10m超から対象なので、4階を規制なしで建てるためには、1階床面を地盤面より0.5mは下げることになる。道路けら階段を数段降りて玄関に至る4階建てが見られるのはこれが理由。
鉄筋たてたろう氏のツイートまとめ https://twitter.com/i/events/1300832064401371136
1板橋 2江東 3荒川 4品川 5新宿 6北 7練馬 8足立 9中野 10台東11千代田 12中央 13渋谷 14墨田 15大田 16世田谷 17文京 18目黒 19豊島 20杉並 21葛飾 22港
23江戸川
1位板橋区 4棟企画経験あり
ワンルーム条例が少しややこしいが35平米未満を14戸までOK。
商業系、工業系のボリュームの取れる土地でも価格が落ち着いており、川沿い除けば地盤も比較的良いほうなので、強烈な弱点がなく、土地から新築の1棟目には狙いやすい区だと思う。
2位江東区 3棟企画経験あり
ワンルーム条例は14戸まで対象外。碁盤の目状、準工業地域多い、道路幅員広いなどボリューム取りやすい要素多い。
地盤の問題は荒川区と同様。門前仲町、清澄白河、森下など賃料高く土地争奪戦は過熱しすぎの感あり。
3位荒川区 4棟企画経験あり
ワンルーム条例は14戸まで対象外。都心へのアクセスの良さ、土地の安さ、ボリュームの取りやすい準工業地域の多さという強み。
地盤の悪さ、防災、治安の問題という弱点。投資と割り切れば数字上は合いやすい区だと思う。
4位品川区 3棟建築、1棟企画経験あり
ワンルーム「指導要綱」は30平米未満14戸まで対象外。他の区と比べてかなり甘い。
賃貸需要も旺盛で区内全域狙いたいが、土地価格が相応に高いので割安なものが出たら瞬時に動きたい。
5位新宿区 1棟建築、1棟企画経験あり
ワンルーム条例は30平米未満9戸まで対象外。30平米は割と簡単にクリアできるので都心区にしては部屋数を多くとれる区。
他の都心区と比較して商業系、準工業地域の土地価格が落ち着いているので企画次第で利回りが出やすい。
6位北区 1棟建築、3棟企画経験あり
ワンルーム条例は14戸まで対象外。京浜東北線の東か西かで地盤の強さが全く違う。東側は手を出さないのが無難。
板橋駅、王子駅、西巣鴨駅の間のエリアは家賃も高く、利便性良く特に狙いたいエリア。
7位練馬区 過去経験なし
ワンルーム条例は14戸まで対象外。戸数はとりやすいし、かなり便利な副都心線や大江戸線が通っているので場所を選べば良い企画ができるはず。
環八通りの外側は賃料単価が見合わない可能性が高いので内側で探したい。
8位足立区 4棟企画経験あり
ワンルーム条例は14戸まで対象外。狙いのエリアは北千住駅と千住大橋駅徒歩圏のみに絞ろう。
商業、近隣商業、準工業地域が多く、賃料単価もかなり高い。住宅系も道路斜線の緩和などありボリュームとりやすい。
9位中野区 2棟企画経験あり
ワンルーム条例は11戸まで対象外。ワンルーム条例の緩さと交通利便性、住環境などのバランスが優れている。
中野駅は高すぎて手が出ないが、丸ノ内線・支線はねらい目だと思う。
10位台東区 1棟建築、2棟企画経験あり
1R条例は9戸まで対象外。商業地域が多く、道路幅員も広い整形地が多い為ボリュームはとりやすい。
住所によっては金融機関評価が極端に低かったり、治安に不安を抱えることもあるため、エリア情報には敏感になったほうが良い。
11位千代田区 2棟建築、3棟企画経験あり
一部地域に中央区と同様に地区計画あり。道路斜線制限がかからない、住宅に容積率の緩和などがある。
商業地域がほとんどのため、日影規制などを気にする必要がなく容積率を消化しやすい。
12位中央区 1棟企画経験あり
ほぼ全域に地区計画あり。絶対高さ制限と壁面後退がある代わりに、道路斜線制限がかからず道路幅員狭くてもボリュームとれる。
月島や佃などにある住宅系地域も商業系地域とほぼ同じ扱いができる。値付け間違いの土地が出やすい。
13位渋谷区 1棟企画経験あり
都心なのにワンルーム条例緩く14戸まで対象外。しかし容積率の高い土地はとんでもなく高いため、投資家が狙える住所は限られている。
京王線の初台、幡ヶ谷、笹塚徒歩圏あたりであれば採算合う土地が出てくる。
14位墨田区 過去経験なし
ワンルーム条例は9戸まで対象外。押上駅徒歩圏より南西側か北東側かでかなり地価が違うが投資対象にしたいのは南西側。
碁盤の目状で整形地多く、商業系や準工業地域多くボリュームは出やすいが、戸数取りづらいためミニマンション向き。
15位大田区 1棟企画経験あり
ワンルーム条例は緩く14戸までOK。高級住宅街もあれば住宅と工場が入り乱れる地域もあってエリアの特徴に合わせて企画したい。
近隣商業地域なども2種高度、容積200％などに設定されていることが多く、思ったほどボリュームがとりづらい。
16位世田谷区 過去経験なし
ワンルーム条例40平米未満11個まで対象外。区域の面積も広いしピンキリだが商業、近隣商業は多くなく、あったとしても坪単価が高いため採算合わないことが多い。
住宅地は2種高度をかわす必要があり、企画力が試される。
17位文京区 過去経験なし
ワンルーム条例で40平米未満9戸まで対象外。ほぼ全域が山手線内だがJRの駅がなく、都心のわりには駅力も交通の便もいまいち。
ちょっと良さそうだなと思う幹線道路沿いの土地にはだいたい都市計画道路が入っている。
18位目黒区 1棟企画経験あり
賃料単価が高い。区内に駅が少ない。良い場所は借地も多く、駅徒歩10分以上の立地で探そうとすると土地勘が極めて重要。
坪単価高いわりにボリュームとれる土地は滅多に出ず、投資家が積極的に狙う区ではない。
19位豊島区 1棟建築、1棟企画経験あり
強烈な特徴として「狭小住戸集合住宅税」がある。30平米未満が9戸以上で1戸当たり50万円課税される。
これがなければ割と条件の良い区だが、わざわざ納税するために建物を建てているようですんなり納得できない。
20位杉並区 過去経験なし
ワンルーム「指導要領」だが、6戸から適用対象となる。指導要領のため規制は緩いが事前の確認事項が多くなるため検討しづらい。
区域内全体的に2種高度が多く、ボリュームが取りづらい土地が多い。結果として採算が合う土地が少ない。
21位葛飾区 1棟企画経験あり
ワンルーム「指導要領」、そして14戸までOKのため建築プランについては入りやすいが、地盤の弱さ、水害リスク、賃貸需要の弱さなど建築費に見合った賃料が見込めない。
22位港区 2棟建築経験あり
ワンルーム条例がかなり厳しい。37平米未満は6戸まで。事務所や店舗を組み合わせる必要あり。
賃料単価が高いため、企画段階での利回り計算がしづらい。土地が超高い上にプロとの競争になるため難易度超高い。
23位江戸川区 過去経験なし
地盤弱い、ワンルーム9戸までと無駄に厳しい、区域の広さの割に駅が少ない、水害リスク高い、賃料単価低い等のネガティブ要素多い。
土地が安くても、新築RCで採算を合わせるのは至難。新小岩駅の南側の一部商業地を除き投資すべきでない。
