https://www.genesis-jp.net/sheet/
満室経営にはこのサイト！入居付け不動産サイト７選 - YouTube
不動産投資家 是非知っておきたいサービス&サイト（神アプリ・神サイト） ベスト10 【2022年11月編】 - YouTube
リビングライトのおすすめ人気ランキング19選
CAPCO（新しいサブリース会社）
・１部屋からのサブリース
・ハイブリッドサブリース
原状復帰問題について国土交通省に直接電話してみました。その驚きの結論とは！！
https://www.kenbiya.com/ar/cl/penta/55.html
「 それでは６年以上経過したクロスは入居者にどのようなヒドいことをされても大家は泣き寝入りをしないといけないんですか？ 」
官僚「 あ、いえいえ。そうではありません。入居者は善管注意義務を負っていますから、そのお部屋の内装を元の『機能』に戻して返還しなければなりません。クロスであれば一面が均一に貼られた状態です 」
「 ・・・はい？ 」
官僚「 減価償却済みのクロスという物体は１円の価値と考えられるので、新品のクロスの調達コストを請求することはできませんが、貼り替える原因を作ったのは入居者ご自身ですので貼り替えに伴う作業工賃は入居者にご負担いただくことになります。一般的な品位のクロスは恐らくスゴく安価に仕入れられると思いますので、クロス貼り替え工事の大半は作業工賃となり、その部分は入居者負担ということです 」
https://www.kenbiya.com/ar/ns/research/population/6520.html
もうひとつは2016年4月に施行された女性活躍推進法。この法律では透明性を意識、国や自治体、企業などの事業主に対して、女性の活躍状況の把握や課題分析、数値目標の設定、行動計画の策定・公表などが求められた。
「この時、公開が義務とされたのは301人以上の事業者。国は中小企業に配慮したのでしょうが、法施行時において301人以上規模の会社は4割が東京に集中していました。その後、法改正で2022年からは101人以上の事業者にも義務化されましたが、それでも地方ではこれだけの規模の企業はそれほど多くはありません。
「地方創生では仕事の創出もテーマのひとつですが、その時の仕事は基本的には男性向けの雇用。女性の仕事を増やす話はほとんど出ておらず、女性に向けての施策は子育て支援か、夫と一緒に移住してきた女性が対象。私は東京一極集中がさらに加速化し、男性を超える女性の集中がさらに拡大した2015年以降を『男女集中格差拡大期』と呼んでいます」。
不動産契約 特約雛形DB
https://tokuyaku.navyveil.com/
★情報収集サイト
ウチノカチ
トチノカチ
Homes見える賃貸
社長の給料は（節税という観点では）１０００万円がベスト？
出典
社長の給料は１０００万円がベスト？ - 築古木造物件をフルローンで買い進めた【ゆめたか大家】
不動産投資に成功すると継続的に融資を受けられ、物件を増やせるようになる。その結果として所得が増えて納税額も増える。
そのまま個人で収益不動産を買い進めて行くと、所得税の税率が高額になるためいずれは法人化をするケースが多い。
そして、法人でも不動産投資に成功するといずれは法人でも最高税率に達する。
２０２１年現在の法人の最高税率は、法人税、法人住民税、法人事業税を合わせて約３５％と思われる。 https://www.all-senmonka.jp/moneyizm/6366/
法人の税率が最高税率に達した場合、税金・社会保険料という観点から考えると、法人は社長に給与をいくら払うのがよいのだろうか？
これについては、 https://gentosha-go.com/articles/-/27797 に「年収１８００～２０００万円付近が法人・個人合わせたトータル税額で損をしない「役員報酬金額の上限ライン」だ。 と書かれている。
社長年収の計算根拠として「（社長の年収が）２０００万円だったら個人の税負担率は３５．３％ギリギリ、法人税等のＭＡＸ負担率３５％」
と書かれている。
このような計算をする税理士は多く、以下のような動画もある。
「なぜ年収２０００万円以上給料を取らない社長が多いのか？」
https://www.youtube.com/watch?v=Z2TN4Wmr630
しかし、これらの税理士は計算違いをしていないか？社長の年収を２０００万円とすると、
先のサイトでは社会保険料は１６８万（大阪）、動画では社会保険料は１６５万円（東京）となっているが、社会保険料は会社と個人で折半しなければならない。
だから、東京の場合は会社は社長のために２０００万＋１６５万＝２１６５万を用意する必要がある。
すると、
「社長の年収は２０００万となり、社会保険料を折半して会社で１６５万、社長個人で１６５万払う」
となるはずだ。
この場合は、会社が社長の年収２０００万円のために２１６５万円を用意して
・社会保険料 １６５万＋１６５万＝３３０万
・所得税 ３６７万
・住民税 １５８万
合計 ３３０＋３６７＋１５８＝８５５万であるので
８５５万÷２１６５万＝３９．５％
という計算になる。
この３９．５％は法人の最高税率３５％を超えているので、社長の年収を２０００万円にすると、法人・個人を合わせた税額及び社会保険料で損をしている。
先の動画の中では社会保険料が会社と個人で折半する点は解説されているが、実際に計算されていないのだ。では会社としては社長の報酬をいくらに設定すればよいのか？
私の計算では、それは１０００万円だ。
先の動画より計算すると、社長の年収を１０００万円にした場合は
・社会保険料 １２６万＋１２６万＝２５２万
・所得税 ８１万
・住民税 ６２万
合計 ２５２＋８１＋６２＝３９５万であり
会社は社長の報酬を払うために
１０００万＋１２６万＝１１２６万円 を用意する必要がありるので、
３９５万÷１１２６万＝３５．１％
という計算になる。
この３５．１％という数字は法人の最高税率３５％と同じなので、社長の年収を１０００万円にすると、法人・個人を合わせた税額及び社会保険料でプラスマイナスゼロになるのだ。
つまり、
会社に１１２６万円のお金を残して３５％の税金を払うのと、
会社から１１２６万円を社長に払って３５．１％の税金・社会保険料を払うのは、
納税額（社会保険料を含む）としては同じである。
（少し調べてみたが、このような計算をしているサイトや動画は見つけられなかった）
三建アセット
りそな ２０％前後 ３０年 １．４７５％
東日本 ２０％前後 ３５年 １．０～１．５％
横浜 ２０％～４０％ ３５年 １．３％前後
スルガ １３％～２５％ ３０年 １．６％～１．９％
西京 １３％～２５％ ３０年 １．９７５％～２．４７５％
ｵﾘｯｸｽ ５％～２５％ ３５年 ２．３％～２．５％
融資情報 Twitter
芝信用金庫 2.2％、30年
東日本銀行 1.8％、30年
城北信用金庫1.5％、30年
世田谷信金庫1.4％、30年
商工中金 2.0％、30年
かながわ信金1.6％、25年
横浜銀行 1.8％、30年
管理会社
『管理会社は良い悪いではなく自分との相性が大切』
https://twitter.com/thou_fie/status/1424659602369499141
エイブルの場合
良くも悪くも社内ルールに逸脱する事はNG
オリジナルマイソクNG
オリジナルアピールコメントNG
物件にこだわりありここをアピールしたい人には合わないかも
・レインズに載せないため募集のパイは狭いが、ブランド力でカバー
物件最寄り駅の駅力や物件自体の強さが判断ポイント
・基本的に自社で両手で決める会社のため、来店が多い駅だと強く、来店少ない駅や店舗駅から離れている物件だと弱い傾向あり。
・店舗により営業力に差があり また、店長や担当の異動が頻繁にあるため、良いと思っていた人が変わってしまうことも多く、営業マンだけでなく会社として自分と合っているかを考えることが重要
・仲介手数料をADに回してくれるため初期コストを抑えられる 新築で個数が多い場合などは特にメリットあり ただし、他社より1ヶ月決まるのが遅ければチャラになってしまうので駅力や店舗営業力の見極め重要
目標設定
目標ＣＦ：80万円／月
達成時期：12年以内
年間９６０万円のＣＦとなるため、キャップレート５％程度とすればミニマム（ローン無し）で２億円弱の投資規模となる。
ＣＣＲ１５％程度の投資であれば６億前後になるため、その間の水準の投資規模を１２年で作れるかどうかという問題になる。
比較的自己資金を多めにスタートしてるため、決して無理な目標ではないと思われる。
・ポートフォリオ形成（B/S、P/Lのバランス配分について）
長期ローンで新築と短期ローンで中古という組合せは良いバランスになるケースが多い。最近（2017夏）の市場は新築と中古の利回り差があまりないか逆転していたりするのでなかなか取り組みが難しいが、大和の物件は価格設定するときに中古なりの利回りになるようにしているため、悪くないといえる。
県央部で東京や横浜・川崎に比べると立地が見劣りするが、１１万人を超える乗降客を要するターミナル駅で、駅周辺の開発も行われており駅徒歩１０分圏内であれば賃貸市場は十分にあると考えられる。また、間取が周辺で供給の少ない２Ｋタイプである点も、競争力維持を担保している。そして、敷地も中古物件ならではの良好な規模・形状という点に魅力を感じる。
基地が近く航空騒音が気になるが、このあたりの地元住民にとっては日常的なものであり、大和市の補助金で２重窓化も済んでいるため特にいままでの募集や運営に問題がでたことはない。現所有者が購入して数年経過後に最上階で雨漏りが発生したことがあるが、この箇所も防水工事を鉄部塗装工事と一緒に行っている。ある程度、手を加えられた状態なので次に購入者は安心できると思われる。
現保有者は、この物件に新築アパートと中古アパートを組み合わせて保有されているが、大和は比較的短い融資期間で組んだもので残債がかなり減っており、投資基礎を考えると出口をとる時期であるという判断のもとに売却を決断した。
◆空室だらけ高利回りでも「避けるべき」物件 ・家賃3.5万円未満の3点ユニット ・1㎡あたりの家賃が1千円未満 ・家賃5万円未満で、室内に洗濯機置き場がない ・地方で駐車場がない ・2DK以上で洗面脱衣所がない 東京に住むなら妥協すべきスペックも、家賃が低い地域では致命的な弱点になります。
https://twitter.com/toushikakeichan/status/1291193059963572225
大手門フッコ 喫茶店
「”土地から仕入れ”の予算と工期を狂わせる３つの要因」猪俣
http://blog.livedoor.jp/inomata104_ab/
・地盤について
建物の自重＋積載荷重は2階建ての場合、
木造で600㎏/㎡、RCは3,200㎏/㎡ と、５倍の開きがある。
１．地盤
基本的には土地が自分のものになってから地盤調査をすることになる。
地盤改良が必要になったり、埋設物が出てきたりすることもある。
（既存建物を解体したら、数十年前その建物を建てるために解体した建物のガラが大量に埋まっていたなんていうこともあった）
２．埋設管
道路内に埋設されている水道管の口径が細く、共同住宅（＝一気にその場所で水道を利用する世帯数が増える）の建築に際し、別途何十メートルも道路を掘削して自費で引き直す場合もある。
３．近隣の反対
それまで顔見知りの持家世帯で構成されていたところへ、新たに単身世帯が増えることを受け入れがたいコミュニティーもある。
色々と難癖をつけて反対運動を展開され、工事や募集活動がストップする、あるいは建築規模の縮小を余儀なくされるというケースもある。
年間何十棟もやる建売業者であれば、ある程度の確率でそういった事象が発生してもサンクコストとして飲み込むことができるが、個人となると過剰な負担になる。
・「建売は業者の利益が乗っているのでは？」という指摘について
１．年間の発注量が大きいので建築コストは個人がやるよりも安い
＝その分で吸収される
２．再販受託で短期に２度仲介売り上げが発生するので、不動産会社からの土地情報提供は最優先される
３．銀行が事業資金として融資してくれる期間内に売却・資金回収をしないといけないので、想定利益を割り込んだり、原価割れをしたとしても市場で流通する妥当性のある価格に収れんする
（１）工場である程度ユニット化して現場に搬入されるので、搬入経路と吊り上げのための機械設置を考えると、道路幅員や敷地形状による制約が多くなる。
（２）鉄は熱伝導率が高いので特に中空の金属製柱部分にヒートブリッジができやすい。
（３）音の伝播も金属の方が大きいので騒音を感じやすい
（４）直径9㎜の金属ブレース（筋交い）の土台側接合部ガセットプレートが腐食していると木造の場合より補修が大変。
（５）増改築が木造よりも難しい。
（６）木材も使うのでシロアリ被害がないわけでもない。
という感じでしょうか。
実際は、木造と軽鉄にそう大きな差はないと思うで、新築であれば同仕様にした場合の建築費、中古であれば建物の状態で判断する。
23区で木造三階建て共同住宅の事業総規模が安く抑えられる統計ランキング♪
https://twitter.com/ichiyoku/status/1303620514124980229
1.足立区 2.葛飾区 3.江戸川区 4.荒川区 5.板橋区
6.練馬区 7.北区 8.墨田区 9.大田区 10.杉並区
11.中野区 12.江東区 13.豊島区 14.世田谷区 15.品川区
16.台東区 17.目黒区 18.新宿区 19.文京区 20.渋谷区
21.港区 22.千代田区 23.中央区
幹細胞が使い尽くされる
細胞間情報伝達が異常をきたして炎症性分子が作られる
マークフィッシャー『資本主義リアリズム』
23,38 49 52 56 61 66 69 70 73 76 80 93
102まで読んだ。
米国株か全世界株か？
https://www.youtube.com/watch?v=8gfJ30J9l_Q
https://www.youtube.com/watch?v=-sF_EtGBhMU
https://www.youtube.com/watch?v=HOqp1oyZA_U
eMAXIS Slim全世界株式は「オールカントリー」と「除く日本」どっち？
実質コストや利回りを比べてみた
https://www.youtube.com/watch?v=x5AQbWRtG68
円に替えて「金を持つ」、分散投資とリバランス戦略＜萩野琢英＞ ピクテ
https://www.youtube.com/watch?v=Kb-WEOu7p3g
大井幸子 https://gendai.ismedia.jp/articles/-/58090
・「外国株式」30％
・「外国債券」10％
・「国内株式」20％
・「国内債券」30％
・「金」10％
〇災害
国土地理院の「地理院地図」の地形分類（ベクトルタイル提供実験）
https://maps.gsi.go.jp/development/vt.html
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO62227640T00C20A8000000/
〇排水口詰まり対策
・排水管の真空現象
数ヶ月、暑い夏場ならば１ヶ月でも空室で水を流さない状態が続くと、縦配管内の水が蒸発し空っぽの真空状態になる。
入居者が入り、洗濯機の排水のような大量の水を一気に流すと、真空状態の管の中に水が流れ込むことができず、押し戻されて逆流を起こす現象。
これを直すには、耳を澄ませながらキッチンや洗濯パンの排水口から水を流し続け、ポーンと空気の抜ける音がしたらＯＫ。
サイフォン現象
http://www2.hamajima.co.jp/~tenjin/labo/siphon.htm
http://www.jbr.ne.jp/water/p12702/
給排水管のメンテ、交換
・排水
1.地震や不同沈下など外部から何らかの荷重による割れやずれ
2.油脂や泥などを経常的に流しているといった理由による詰まりなどが問題になる
中高層マンションなどと比べて流量が少ない木造アパート等小規模な建物はその可能性は低い。
・給水
口径が何ミリかによるが、13mmの白ガス管などであれば、管内の腐食や劣化によって、特に接合部から漏水というケースが発生する。また熱湯が通る給湯管の劣化はより早い傾向がある。
そこで管の更新という事になるが、最もコストがかかるのはRC造で配管がスラブ内にあるケース。
逆に安く済むのは木造などで外付けしたり、床下にすぐアクセスできたり出来る場合。
漏水が発生した場合、老朽化した管の更新費用は保険対象外になるが、調査費用と二次被害の復旧は対象になるので、多くの場合は管理会社は気を利かせてか、そちらに更新費用を乗せていることもある。
〇ケース・シラー住宅価格指数
https://www.hr-i.jp/journal/business-trend_20190822207/
リピート・セールス・プライシング法とは、複数回売買された特定の物件について、その取引価格の差を調べ、それらを統合することで価格指数を推定する手法です。この手法では、大幅な経年劣化による価格の下落や、増改築による価格の上昇を修正する変数が組みこまれており、また、家族間での譲渡や差し押さえなど著しく取引価格を下落させるケースを排除しているため、純粋な住宅価格相場を示した指標となっています。
融資
1.購入希望物件の建物条件無し
2.金利1.95％(保証料一括の場合) ※分割の場合2.55〜2.75％
3.取り組み可能エリアは、申込人・目的物件のいずれも1都3県。
4.年収400万円前後から検討可能
5.借入倍率制限なし(目線として5〜6倍であれば問題なし。10倍以上は年収等諸条件により相談可)
6.融資金額は、物件価格まで原則対応可能
7.最低融資額は1,000万円から
8.融資期間 60年-築年数 ※MAX35年
9.完済時年齢75歳 ※8と比べ短い方が期間となります
10.売却時手数料なし
11.繰り上げ返済 期間の縛りなし。金額を問わず一律5,000円(税抜き)
★Topics
・購入希望物件の建物条件無し
→某ノンバンクなどは、購入物件に条件があり
・洗濯機置き場有り・旧耐震不可・15平米以上・総戸数30戸以上・4階以上はエレベーター必須
など、投資に合う物件を見つける前に土台に乗る事さえ難しい。
それに比べ、こちらの某銀行であればそういった縛りがなく仕入れ母数が増える。
・金利1.95％(保証料一括の場合) ※分割は2.55〜2.75％
→融資条件として保証会社の利用が必須
【諸条件】
保証料：57,000円
融資手数料：融資額の1.65％
保証会社事務手数料：55,000円
金融機関にかかる費用の例題
【融資価格1000万円、期間35年の場合】
保証料(一括)：570,000円
融資手数料：165,000円
保証会社事務手数料：55,000円
合計 790,000円
Ｋ％は3.94％
レバレッジを効かせられる投資物件の購入も他金融機関に比べ仕入れが可能
.
〇不動産鑑定
価格の三面性
費用性、市場性、収益性
〇アパート建築単価
アパート健都（これどうなんやろ？）
www.apart-kent.jp/moku/zou3kai
正和SEIWA
https://www.seiwa-stss.jp/tochikatsuyo/knowledge03/k03cat01/17.html
HOME4U 土地活用
https://land.home4u.jp/guide/apertment-management-5-479
○損害保険、火災保険
日本損害保険協会 「損害保険Q&A」
soudanguide.sonpo.or.jp/home/q051.html
築古で価値がほとんどないような建物でも再建築はイコール「新築」であるから、建物の築年数に関係なく、「再建築価格（新価）」で加入すべき。（猪俣）
https://toushi.homes.co.jp/column/kiyoshi-inomata/inomata53/
水災補償の補償されない二つの壁 https://www.hokende.com/news/blog/entry/dojo/004
１ 「支払基準」
水災補償には支払基準が設けられていて、下記いずれかの基準に該当した場合、保険金が支払わる。
①損害割合が保険対象（建物または家財）の時価もしくは再調達価額（同等の物を新たに建築、あるいは購入するのに必要な金額）の30％以上である場合
②床上浸水または地盤面より45cmを超える浸水を被った場合
２ 「支払保険金額」
現在の水災補償は、損害の程度次第で損害額の全部を補償するものが増えている。
しかし、長期契約などでかなり前から契約している場合や、最近契約した場合でも特約を付加することによって支払保険金額に以下のような限度額が設けられている場合がある。
①床上浸水の場合で、損害割合が15％未満のときは、保険金額の5％
②床上浸水の場合で、損害割合が15％～30％未満のときは、保険金額の10％
③損害割合が30％以上のときは、損害額（または保険金額）の70％
これでは再調達価額が3,000万円の住宅において、
床上浸水により200万円の損害を生じても、
損害割合は15％未満のため、
最大100万円までしか補償されないことになってしまう。
見落としがちな火災保険の水災補償 補償範囲に差｜マネー研究所｜NIKKEI STYLE
また、損害の程度を問わず実損額をカバーする商品もある。
〇特定設備水災補償特約
https://www.tokiomarine-nichido.co.jp/company/release/pdf/190529_01.pdf
東京海上日動、浸水条件なしの「特定設備水災補償特約」を発売開始 - 保険市場TIMES
不動産投資と火災保険より引用
・重複保険
複数の保険会社の保険に加入（重複保険）することはできるが、罹災してもして被災したのしても、損害額以上の保険金は下りない。２社なら２社で折半して支払われるだけ。
・外国人には、入居者保険
補償対象が契約者だけでなく、同居人（契約人数）も対象であるかどうかを必ずチェックする。
「類焼損害特約がカバーするのは自宅だけで、大家が付帯しても意味がない」
https://www.rakumachi.jp/news/column/208121
免責金額（自己負担金額）の設定して臨時費用の特約（事故時諸経費特約）をプラスすることが効果的
免責金額を5万円や10万円と少し高めに設定しても、その臨時費用特約でその金額を埋めることができるし、保険料が下げらる。
Q3 災害により避難勧告が出たため、借家に住めなくなりました。避難している間の賃料を支払わなければならないのでしょうか。
Ａ．賃借人は払わなくてよい！
https://www.houterasu.or.jp/saigaikanren/saigaiqa/taifu19qa/chintaishaku/index.html#cmsF1CDE
〇災害に強い住宅選びより
基礎の高さは、地表面から40cm以上が望ましい。 しかし、建築基準法で定める加減の高さは30 CM
〇マーケット
駅別相場価格データ 東急リバブル
https://www.livable.co.jp/baikyaku/sellsoudan/areadata/
東京のマイカー通勤率 １０％
東京の電車乗車回数 ８６０回／年
〇投資分析
不動産投資を借入金だけで行う場合の目安
（借入金に対する表面利回り－借入金利）×借入年数＝200
・返済比率
「毎月返済額」÷「満室時の毎月の家賃収入」
毎月の返済額が50万で満室時の毎月の家賃収入が100万であれば、
「毎月返済額 50万」÷「満室時の毎月の家賃収入 100万」＝0.5＝50％
都心区攻略法
・千代田区 地区計画で容積率UPの場所を狙う
・中央区 地区計画で道路斜線かからないので4m幅員を狙う
・港区 ワンルーム規制厳しいので狭小、事務所組み合わせで計画する
・新宿区 30平米以上の住戸を入れる
・渋谷区 ワンルーム規制緩いが土地超高いので地下緩和を活用する
23区でRCの新築企画を一番出しやすい区は板橋区
・14戸までワンルーム可
・地盤比較的悪くない
・日影や高度地区の設定が厳しくない
・商業、工業系の用途地域多い、坪単価高くない
・ワンルーム14戸までOK
・商業、工業系の地域が多い
・高度地区等は厳しくない
板橋と比較して悪い点は地盤
新築RCの場合は地盤にかかる費用が大きく、企画の総額への影響も大きくなる。
2戸/階だと、最大4階8戸5階10戸。土地は60平米〜
3戸/階だと、最大4階12戸5階15戸。土地は85平米〜
4戸/階だと、最大4階16戸。土地は110平米〜
各区のワンルーム条例を踏まえて探す土地の広さを決める。
1R9戸までの区なら土地は70平米程が丁度良いし、14戸までの区なら土地は100平米程が丁度良い。
都内RCの窓先空地と通路 ・住戸には「道路」か「窓先空地」に直接面する窓が必要 ・窓先空地はXm四方の天空 ・窓先空地から道路まではXm幅の通路が必要 ・道路から建物の主要な出入口までYm幅の通路が必要 Xは「窓先空地に面する住戸の面積」 Yは「建物全体面積」が 200平米以下は1.5m、200平米超は2m
基礎の種類（ベタ基礎、布基礎、深基礎、杭基礎）
http://www.web-mypage.com/jiban/01.html
基礎の高さは地表面から40cm以上が望ましい。 しかし、建築基準法で定める加減の高さは30ｃｍ
https://www.mlit.go.jp/common/001041922.pdf
・消防点検
延床面積150㎡以上の共同住宅は、年2回の消防点検と3年に1回の消防署への届け出が義務付けられている。1,000㎡以上であれば、有資格者がその点検を行う必要がある。
お金をいつ下せるか？ 一部振替え
火、木0930－1330
給料日から給料日の間
前日の１１３０までに調整。
副都心線の件
東雲を共同担でMAX7000万円 金利2.9% 期間30年（最長）
横須賀担保 6500万
日本では急激な少子化が発生しており、団塊ジュニア世代（
劣化対策等級３級
https://toushi.homes.co.jp/column/kiyoshi-inomata/inomata53/
●投資家兼不動産業者のメリット。
https://twitter.com/up2do3/status/1266987889428033537
足が早い優良物件を、融資特約無しで押さえることが可能。
よい物件は自分で買い、そうでなければ他人に販売できる。
さて、実績のない業者に確実に貸す金融機関があるのか？
業者名義で買付け
交渉の段階で契約書に代表者同一の別法人に購入の地位譲渡を認める特約を入れる
資産管理会社での融資付けと業者としての資金調達の打診を同時に行う
日本住宅無尽の特徴
・宅建免許必須
・融資枠は自分で決める
・融資枠の1%を毎月積立て（税務上は資産計上）
・10ヶ月積み立てれば融資枠利用可
・物件エリアは実質一都三県のみ
・住宅関係(ビル等商業施設除く)の土地、建物、諸費用対象
・担保評価無視
・融資枠内は自己資金不要
・金利は年7%強（繰上返済の制限なし、融資後すぐでも可能）
・審査数日程度
・借りる前から元金返済がスタートする感じなので、他行で融資がつかなかった時の緊急枠として保険的に活用する。
(1)ある命題が正しいと確認することと、(2)その正しい命題を広く宣言することは別のこと。
言語行為論では前者を事実確認的、後者を行為遂行的言明と呼ぶ。
正しいことでも、公にいうと変な効果が生まれることがある。
テキスト請求
http://www.fudosan-toshi.org/dvd.html
信用保証協会
https://www.zenshinhoren.or.jp/guarantee-system/
リスクにあなたは騙される
実例規則
確証バイアス
〇それでも金融はすばらしい
政府が儲からない商品を買い取って無償配布を約束し、民間企業の開発インセンティブを促す。
ロニー・フォレシュ「社会政策債」 特定の社会政策目標が達成された場合に支払い額が増える債権。企業がこの債権を買うことで金融インセンティブができる。
ホームインスペクション関連法改正
2020年4月での民法改正で「瑕疵担保責任」は廃止され「契約不適合責任」という責任が売主には課せられる。
この改正により不具合があった際には売主の責任は今までよりも大きくなる。
【改正前：瑕疵担保責任】
売却後、隠れた瑕疵が発見された時は、売主に損害賠償または契約解除の請求ができる。
↓
【改正後：契約不適合責任】
売主が例えば「雨漏り」に気づかないまま「雨漏りのない建物」として売却した場合、売主に損害賠償や契約解除、追完請求や代金減額請求ができる。
売主にとっては、より建物の状態を明確にしておくインスペクションの必要性が高まる。
例えば、インスペクションを実施し、瑕疵保険に加入しておくことで、売買時に発生している瑕疵以外の担保責任を逃れることができる。
（例：売買の後に発生した雨漏りは売側に責任がない）
よって、不動産売買でトラブルを事前に回避できる有効な手段がとなる。
テクシーリュクスTU7713
https://item.rakuten.co.jp/asics-trading/tu7713/
https://www.asics-trading.co.jp/shop/g/g0827025245/
革靴は、いっぱいに靴ひもを結んだ場合でも、少し中央部に隙間ができるものを選ぶ。当初から隙間がないと、革と足がが馴染んできた場合に、靴紐強く結ぶ余力がなくなってしまうから。
ビス止めの塗装がべっとりで剥がれにくい。
漏水したせいで電気系統がショート
電源直結している部分まで漏水すると電気工事士に依頼しなければならない。
メーカ推奨は１０年
投資指標
DCR＝NOI（営業純利益）÷ADS（年間のローン返済額）
ＤＣＲ：１．３６（倍）
何に対して１．３６なのか？
ローン返済を「１」とした場合、手取り家賃がその１．３６倍あるということ。
指数まとめ
バフェット指数
バルチック海運指数
VIX指数
すべり抵抗値
手すり２階 ８０㎝（７３㎝でも賠償判決）
新築：１５㎡ ＢＴ別 ８万
築浅：１５㎡ ３点ユニット ７万台
洗濯機室内なら５０００円アップ
階段 蹴上げ２０～２５㎝
１９段ほどあればロフトと予想できる。
第一種高度地区（一種が一番厳しい）
https://sell.yeay.jp/reading/knowledge/10112/
都市計画制限・建築制限について - 横浜市
都道府県別の平均的戸建て延床面積
東京都64.48㎡、神奈川県76.62㎡、千葉県89.4㎡、埼玉県86.58㎡、茨城県108.55㎡、栃木県110.24㎡、群馬県109.89㎡、山梨県113.27㎡。もっとも延床面積が広いのは富山県152.18㎡、
土地値～戸建て建売
売値から
ー解体費
ー売却経費
ー建築費用
ー建築確認取得費
ー外構費
ー水道引込み費
川崎市の市場動向
https://www.aqutics.jp/blog/shikyo_kawasaki/
～地価ＬＯＯＫレポート～これまでの発表資料
http://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_fr4_000045.html
http://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk4_000050.html
●２０１８年度成績
8,112,000円（満室想定）
7,884,050円（実際収入）
97.19%（賃料収入ベース入居率）
●２０１９年度成績
8,076,000円（満室想定）
7,857,500円（実際収入）
97.29%（賃料収入ベース入居率）
https://bunshun.jp/articles/-/4138?page=1
相手の力量の見抜き方
https://liubeistocks.hatenablog.com/entry/2020/01/04/095209
３点ユニットバスの研究
3つの空室で実験！ 3点ユニットの分離工事の効果。「工事をするより家賃を下げた方がいい」は本当か？ https://www.kenbiya.com/ar/cl/dx/24.html
シーエフネッツＰＭブログ「３点ユニットを浴室とトイレ分離へ・・」
http://blog.livedoor.jp/cfnets_isogo/archives/51870873.html
3点ユニットバスを分離・交換リフォームする費用相場は？
目的別おすすめのリフォーム方法
https://rehome-navi.com/articles/640
空室対策で3点ユニットバスのリフォームを検討する方は、業者に依頼をする前に、空室になっている原因は本当に3点ユニットバスなのか、再度見直してみましょう。
ユニットバスに仕切りを設ける https://reform-market.com/bathroom/contents/unitbath-separate
既存の浴槽辺りに引き戸のようなものを設置して、お風呂とトイレを分離させる（比較的安価で工事可能）
仕切りの設置やクロスの張り替えといった最低限の工事なら、20～30万円程度で施工可能。
ただし、仕切り部分に洗面台があれば撤去が必要となり、浴槽やトイレの交換、洗面台やシャワーの新設などを行うと100万円近くかかる。
洗面台撤去 約10万円
浴槽交換 約10～20万円
トイレ交換 約20万円
洗面台新設 約15万円
シャワー新設 約15万円
また、仕切りの大きさによって価格は変動する。
入居率100%に近づける！3点ユニットバス分離リフォームを完全解説
https://www.reform-guide.jp/topics/santenunitbath-reform/
イメチェン（リフォーム会社）
https://renovation.cocoteras.com/archives/756
http://www.fudousankanri.net/?p=1906
★借地権
旧法は、借主に有利な性格を持っている。例えば、契約の期間が満了した場合、原則「更新」が行われるという点だ。借地の上に木造物件（非堅固建物）を建てた場合の契約期間は20年となるが、この20年の契約期間が終わったとしても、借主による地代の不払いなどがない場合、地主は更新を拒絶することができない。
丸の内ソレイユ法律事務所の阿部栄一郎弁護士は「地主の承諾をもらう必要はありますが、建物の建て替え、増改築などもできます。基本的には、契約内容さえ順守していれば、長期にわたって問題なく使用できるのが旧法の借地権です」と述べる。
https://www.rakumachi.jp/news/column/243301
固定資産税計算ツール
https://think-prosupport.com/koteishisanzei-keisan-simulation/
土地、固定資産税
https://think-prosupport.com/tochi-koteishisanzei-keisan/
施設管理者賠償（
金 （田中 買マイナス25円、売プラス25円）
買5721 売5684
12:30までに購入発注申込 → 13:00 口座への入金
入居者の損害保険
オーナーチェンジで昔から入居している部屋は、保険期間が終了していないかチェック！
入居者には「借家人賠償責任特約」（商業テナントは施設賠償保険）への加入を義務付る！
マンションと駅距離
２０１３年 ８０００円／１分だったのが、
２０１８年 ２００００円／１分になった。
★譲渡税の節税
個人：分離課税！！
法人：売却益も含めて、事業全体の利益とかかった経費の合算
・基本的な経費
仲介手数料、登記・登録費用、印紙代、測量費、立退き料
建物の取壊し費用（更地で売却する場合）、売却のために行ったリフォームの費用
1-3-6.法人は経費の合算で節税
法人の場合、売却益も含めて、事業全体の利益とかかった経費に基づき税金を計算される。
よって、事業でかかった経費を合算することで節税できる。 経費として計上できるのは、上記の基本的な譲渡費用に加え、以下も計上できる
支給した給与
支給した退職金
経営セーフティ共済への支払い（ただし経費にできるのは月20万まで）
生命保険への支払い（保険の種類によって、全額経費にできる場合と、一部しか経費にできない場合がある）
https://realestate-school.jp/realestate-transfertax/
https://biz.moneyforward.com/blog/17296/#i-2
※ 注意点
支払い時に損金になるということは、解約してお金が戻ってきた時には益金となり、利益に加算されて税金がかかる。
つまり、税金の支払い時期が現在から未来にズレるだけのこと。
だから、税金額を軽減するという意味での「節税」効果はなく、あるのは、税金の支払期限を延期する「延べ税」効果だと言える。
http://alliancellp.net/yoshizawaacc.blog/page=836
★小規模企業共済（会社にばれる！！）
サラリーマンの方が自分の法人の役員になると、これに入ることができます。
しかし、会社に６月ごろに届く、住民税の通知書の、「小規模企業共済」の欄に金額が入ってしまいます。すると、会社に何か別の所得があることがバレてしまう可能性もあります。
「自販機で消費税還付」はこうして封じられた
Google Chromeのショートカットキー17個まとめ
ブル、ベアファンド
https://www.tokyostarbank.co.jp/education/asset/20181129_2.html
再調達価格 https://www.rakumachi.jp/news/column/214031
積算価格シミュレーター https://www.toushi-hakase.com/simulation/
運営費OPEXの目安
・区分所有：22～25%
・一棟アパート：約13％
・一棟マンション：15～20％
１．約25％（区分所有ワンルーム）
２．約13％（木造・軽量鉄骨アパート）
３．約15％（重量鉄骨マンション）
４．約18％（鉄筋コンクリートマンション（エレベータ無し））
５．約20％（鉄筋コンクリートマンション（エレベータ有り））
除草剤
バスタ液剤
https://www.basta.jp/environmentally-friendly-and-safe
除草剤の種類と安全性
http://www.greenlife-fukuoka.com/safety/
中島商事 お子様やペットがいても使える お酢の除草液シャワー 4L
除草剤のおすすめ人気ランキング10選【サンフーロンやネコソギも】
除草剤の選び方 プロ資材の専門店が解説！
https://www.ihs1187.com/matome/zassou-josouzai.html
海外キャッシングor両替orクレジットカード
極悪レートの海外ATM増加中。海外キャッシングで注意するポイント
http://www.card-user.net/2271.html
●ポイント
DCCに注意！Dynamic Currency Conversion(ダイナミック・カレンシー・コンバージョン)
「お客様の便宜のために自国通貨への変換サービスを提供しています。」は騙し
絶対にATMで現地通貨以外を引出してはいけません!!
常に、現地通貨を選択する、というのが正解です。（買いものでも！）
Conversion(両替)は最重要NGワードなので、出てきたら危険だと思って警戒してください。
「without conversion」(両替しない)を選択する
「without conversion」(両替しない)のほうを選ぶ、というのは、「日本円に両替をせずにお金を引き出す」という意味で、つまり、「VISAやマスターなどの国際ブランドに両替レートを任せる形でお金を引き出す」という意味（「without conversion」はATMでの取引キャンセルとは違う）
ソニーバンクウォレット(＝ソニー銀行のデビットカード)は、「海外事務処理手数料」を取らない
ソニー銀行は、外貨両替＆外貨口座に力を入れていて、「うちで外貨両替さえしてくれれば、カード払いのとき手数料は取らないよ」というスタンス。
ただし、指定10通貨のみ。(米ドル、ユーロ、英ポンド、豪ドル、NZドル、カナダドル、スイスフラン、香港ドル、南アランド、スウェーデンクローナ)
海外旅行保険付帯クレジットカード70枚比較表(単身者向け)。2019年10月更新!
http://choro.asia/creditcard.htm
海外キャッシング時の、利息と手数料が安いののランキング
http://www.card-user.net/
【ATMやお店以外で、やっておくべきこと】
●カードの盗難保険の有効期限は60日のことが多いので、早めにスキミングなどの不正利用に気づくことが重要。海外旅行のときATMで海外キャッシングをするなら、海外旅行時は毎日、ネットで利用明細を確認することが理想。
●レシート(カード利用明細)を保管しておく。証拠になります。
●旅行の時は、複数枚カードを準備し、一つが使えなくなっても大丈夫にしておく。もっと言えば、↓こちらのほうがオススメ。
●自分のメインカードが利用停止になると、いろいろなサービスに登録したカード変更手続きも面倒で、ダメージが大きい。なので、利用停止にしても痛くない海外旅行専用カードを作ると良い(そして利用限度額を下げておく)。デビットカードなら銀行口座内のお金を少なくしておく。
●カード会社に「スキミング被害に遭ったら、どう手続きをしたらいいか」を事前に尋ねておく。日本での手続きが必要かどうか。カード会社によっては海外からの手続きを受け付けないことも。また、国際電話は高額なので、スカイプやLINEなど、国際電話以外の連絡方法を聞いておく。
●キャッシュカードやクレジットカードは、自分の手から離さないようにする。
●自分がいた場所の証明を残す。
100年マンション研究会
https://www.itc-uc.co.jp/100years/
マンション管理の教科書
役員報酬
https://www.zenkoku-mankan.org/remuneration/
Ⅱ．平成３０年度マンション総合調査結果 役員報酬記述あり
https://www.mlit.go.jp/common/001287412.pdf
「報酬は支払っていない」が 73.3％で最も多く、次いで「役員全員に報酬を支払ってい
る」が 23.1％となっている。「報酬は支払っていない」の割合は、完成年次が新しくなるほど高くなる傾向にあり、また、総戸数規模が大きくなるほど低くなっている。
各役員一律の場合の役員の報酬額平均は約 3,900 円／月である。役員報酬が役員一律でない場合の報酬額平均は、理事長が約 9,500 円／月、理事が約 3,900 円／月、監事が約 3,200円／月である。
⑧専門委員会の設置状況〔管１４①、管１４②〕
「設置している」が 27.3％、「設置していない」が 70.5％であり、総戸数規模が大きくなるほど設置している割合が高くなっている。
設置している専門委員会の種類については、「大規模修繕や長期修繕計画に関する委員会」が 85.2％と最も多く、次いで「防災に関する委員会」が 20.0％、「規約・細則の制定や見直しに関する委員会」が 14.8％となっている。単棟型と団地型を比較すると、団地型は、単棟型に比べ各専門委員会の設置率が高い傾向にある。
⑪専門家の活用状況〔管１９①、管１９③〕
専門家を活用しているマンションは 41.8％であり、活用した専門家の種類については、
「建築士」が 15.6％と最も多く、次いで「弁護士」が 15.2％、「マンション管理士」が 13.0％となっている。
専門家の活用内容については、「単発のコンサルティング業務」が 61.2％（不明を除くと76.9％）と最も多く、次いで「顧問契約」が 20.4％（不明を除くと 25.6％）、「管理者・理事長への就任」が 3.1％（不明を除くと 3.9％）となっている。
外部専門家の活用ガイドライン
https://www.zenkoku-mankan.org/wp-content/uploads/2018/05/5b8e17f3dbd1ac4b7d5cdb68eca86f6d-1.pdf
これから5年以内に起きるマンション建て替えの「天国と地獄」
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/52798
マンションの寿命が来たらどうなる？建て替えにかかる居住者の負担は2000万円！？
http://xn--obkte2enb6cc7872e.jp/zyumyou/
https://lifestylemarket.jp/contents/222
屋上防水 NASA塗料
日本テレニクス社 セラミックカバーCC100®
http://telenix.co.jp/products_cc100/
ガイナ
http://www.ecology-com.co.jp/gaina/gaina.html
大高商会
https://www.daikoshokai.com/products/cooltherm/index.html
断熱塗料ランキング
https://kensetsu.ipros.jp/ranking/product/category/3/140187/
町内会
https://www.jacar.go.jp/glossary/tochikiko-henten/qa/qa20.html
http://www.megaegg.ne.jp/~jichiren/katsudou.html
エレベータのPOG契約と保険適用
●POG契約
P（パーツ）の交換、O（オイル）の補給、G（グリス）の塗布など、基本的な部分のみ月額料金に含まれており、修理や取り替えについてはその都度費用が発生する。
月額料金はフルメンテナンス契約の半分程度。
事故の内容によっては火災保険の電気的・機械的事故もしくは破損等でカバーできる場合もある。
フルメンテナンス契約からPOG契約に切り替えると、保守業者からの交換や修理の提案が突然多くなることがある。
フルメンテナンス契約については、月額料金の範囲内で部品をコンスタントに無償交換してくれると思われがちですが、実態は違う。
エレベーター保守業者側の思惑としては、フルメンテナンス契約を結んでいるエレベーターについては、必要最低限の提案。反対にPOG契約を結んでいるエレベーターについては、部品交換や修理でその都度売り上げが上がるため、少しの劣化でもどんどん交換を提案。
エレベーターの維持費をさらに削減したい場合は、保守業者の訪問点検頻度をおさえるという方法があります。
メンテナンス契約は、通常こちらから何もいわなければ、月1回の定期点検をする金額になるケースが一般的です。
ただ、戸数の少ないマンションであれば、2ヶ月に1度の定期点検でもほとんど問題がないことから、保守業者に頼んで点検頻度を減らしてもらうと、月額料金をさらに削減することができます。
月1回の定期点検で、フルメンテナンス契約 4～5万円、
POG契約 2～2.5万円
月2回の定期点検にすると、さらに10～20%削減可能
●部品供給について
メーカー系が独立系に部品を供給しないケースがありましたが、1985年（昭和60年）に「メーカーが部品を売らないのは独占禁止法違反に当たる」として、独立系メンテナンス業者が団結して訴訟を提起し、1993年（平成5年）7月に大阪高裁で勝訴しました。
https://aiwalift.jp/maker-independence-difference
国土交通省アンケート エレベータ保守会社、メーカー系と独立系
https://www.mlit.go.jp/common/000044432.pdf
「昇降機の適切な維持管理に関する指針」（案）のパブコメ意見の概要
http://www.mlit.go.jp/common/000220253.pdf
マンションの外断熱改修【前編】 どんな工法？ 内断熱との違いとそのメリットとは
http://suumo.jp/journal/2017/03/29/130593/
外断熱が原因の火災メカニズム
https://www.naokikataoka.com/2017/09/10/externalinsulationfire/
マンションの外断熱改修工法の確立とライフサイクルコストの研究委員会 報告書
http://hobea.or.jp/sotodan/wp-content/uploads/sites/3/2017/07/LCC_report0906.pdf
改修によるマンションの再生手法に関するマニュアル
http://m-saisei.info/horei/enkatsuka/manual/kaisyu.pdf
第１章 マンション管理の基本と改修による再生の重要性
https://www.mlit.go.jp/common/001064899.pdf
改修によるマンションの再生手法に関する
マニュアル
https://www.mlit.go.jp/common/001064898.pdf
LED蛍光灯 直管 20W形 580mm
グロー式 ラピッド式 インバーター式
https://www.akaricenter.com/mame/mame_keikoto.htm
マンション築年数と価格の関係
https://fudousancollege.com/category/age
https://smtrc.jp/useful/knowledge/market/2012_07.html
東南アジア投資ガイド
https://toushi.homes.co.jp/column/author/hiroki-kazato/
外壁タイル打音調査 一般社団法人全国タイル業協会
外壁調査
http://www.tile-net.com/gaiheki/investigation
特殊建築物定期報告制度とは
http://www.tile-net.com/gaiheki/about
外壁全面打診調査とは(図解)
https://www.teikihoukoku.net/gaiheki-zenmendashin/
定期報告制度に係る関係条文等
https://www.mlit.go.jp/common/000042696.pdf
国土交通省告示第282号
https://www.pref.yamagata.jp/ou/kendoseibi/180025/sidou/kenchikushido/chosakijun.pdf
八王子
不動産ジャパン
ホームズ
https://www.homes.co.jp/mansion/chuko/tokyo/hachioji_00232-st/list/
スーモー
オウチーノ
https://o-uccino.com/front/search?s=2045&e=m&p=..4000&w=..7&d=60..&k=73
goo
スマイティ
&
エムズウエスト管理物件
http://www.mswest.co.jp/rent/rent.php?eid=00611&search_area=01&item_type=03
http://www.mswest.co.jp/rent/rent.php?eid=00473&search_area=01&item_type=03
http://www.mswest.co.jp/rent/rent.php?eid=00544&search_area=01&item_type=03
http://www.mswest.co.jp/rent/rent.php?eid=01120&search_area=01&item_type=04
法人化
１）一定以上の収入の人なら実効税率が低くなる
２）損失の繰り延べが長い（個人3年⇒法人7年～時期により９年ないし１０年）
３）譲渡損失と所得の相殺ができる（個人は譲渡損益同士でないと相殺できない）
４）家族を役員にして所得分散できる
５）赤字申告のときにも土地分の利子相当額が経費にできる
６）減価償却を法定償却限度内であれば限度額から０まで
税法上は自由に償却費を決められる。
７）生命保険料を一定の要件のもと経費化できる。
８）事業主への退職金を払えて経費化できる。
９）事業主に役員報酬を払って経費化できるので給与所得控除
（およそ給与の30～40%程度）が使える（縮小の方向）
デメリット
10）譲渡益に対する課税率の保有期間による区別がない（個人⇒長期20％・短期39％）
11）赤字でも均等割りの5万＋2万は取られる（地域によってはさらに＋α：横浜みどり税・・均等割り5万×９％＝4500円（ただし、黒字の場合のみ）など）
12）定年間近等で、給与所得が無くなると法人化が逆効果になる場合がある
（最低税率：個人１５％・法人１５％＋α）
13）団信に入れない。代表者の団信で入る：保険金収入に課税。
（役員退職金や弔慰金規定を作成しておいても、初期段階だと効果薄い。）
14）「超保険」（地震保険100%）に加入できない
(事務所・店舗ではなく、通常の居住系物件であれば加入できる)
15）事業税が個人より高い
個人・・（青色申告控除前の所得－290万）×5%）
法人・・（所得×地域による税率（例～400万2.7%・～800万4.0%・800万超5.3%。資本金1000万以上かつ3以上の都道府県・一律5.3%））
16）地方法人特別税・・法人事業税の81%
17）社員がいれば労働保険（労災保険・雇用保険）に入る必要あり
18）社員がいなくても社会保険（健康保険・厚生年金保険）に入る必要あり（個人事業は5人未満なら加入不要）
★京都町屋
土壁は結露しない塗り直せる 無垢板は傷が味になる蜜蝋ワックス 一部屋だけ10高になる ガラス瓦
