世にもチキンな不動産投資物語

その名の通り、スーパーチキンな投資の実践/実戦の記録です。

マンション管理 大規模修繕関連

◯エレベーター点検

 

エレベーターに必要な点検とは?定期検査報告・性能検査・保守点検の3種を徹底解説

 

エレベーターメンテナンス費用とは?修理費用や保守点検コスト、削減方法や主要な保守会社を紹介 | Leaner Magazine|リーナーマガジン

ステップ①自社のエレベーター保守費用の可視化
まずは、自社が「どの会社」と「どんな契約を結んでいるのか」明確にすることで、どのくらいの費用をエレベーター保守点検費用に使っているか把握しましょう。

ステップ②各種条件のチェック
次に、契約する際に求める条件をチェックしましょう。
条件には「保守回数」「価格帯」「技術やサービス」「災害時の対応」などの項目があります。
たとえば、部品の交換や修理のサービスの有無は、頻繁にそのサービスが必要になるかどうかで決めると良いでしょう。築年数が長く大規模に修理が必要そうであればフルメンテナンス契約、取り替えたばかりで修理等がそれほど必要なさそうであればPOG契約にする、などと判断します。

①で可視化された保守契約の現状を確認した上で、どのような条件が重要かを整理し、自社の状況に合わせて契約の中身を決定します。

ステップ③相見積もりを取ることをサプライヤーに伝える
最後に、サプライヤーに相見積もりを取る際、担当者に「他のサプライヤーにも同じ条件で見積もり依頼をしている」ことを伝えましょう。
事前にその旨を伝えてから見積もり依頼をすることで、他のサプライヤーとの競争環境を作り出し、より有利な条件を引き出せる可能性が高くなります。

 

エレベーター保守点検費のからくり! – 間違いだらけのマンション管理

 

 

 

www.mlit.go.jp

 

 

 

◯大規模修繕周期の長期化について動画や記事

 

「修繕工事のしくみと品質のしくみ」マンション大規模修繕周期ロングスパン化へ:マンション管理組合のための動画シリーズ
 https://www.youtube.com/watch?v=HmZ75GbqyFc&ab_channel=RAS%E8%81%B7%E4%BA%BA%E3%83%9E%E3%82%A4%E3%82%B9%E3%82%BF%E3%83%BC%E8%AA%8D%E5%AE%9A%E5%88%B6%E5%BA%A6
 
【注意】マンションの「修繕積立金」に群がる建設会社やコンサル

https://www.youtube.com/watch?v=dnmeIpT9lro&ab_channel=%E9%95%B7%E5%B6%8B%E4%BF%AE%E3%81%AE%E3%80%8C%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3%E7%B5%8C%E6%B8%88%E3%81%AE%E5%B1%95%E9%96%8B%E3%82%92%E8%AA%AD%E3%82%80%E3%80%8D

 
【マンション大規模修繕工事のトレンド】修繕周期の長期化
 
7/29(水)大規模修繕工事12年周期の”常識”を考える、周期見直しと長期修繕計画の運用【実践編】
 
マンション大規模修繕工事は「12年周期」が決まりという誤解
https://diamond.jp/articles/-/168562
 
大規模修繕の実施時期|12年・15年・18年?適切な周期の目安とは
https://www.hokushinfudosan.co.jp/column/syuzensyuki.html

マンション大規模改修工事の周期を12年から最大18年に延長
https://www.tokyu-com.co.jp/cms_wp/wp-content/uploads/2021/02/20210225CHOICE%EF%BC%88%E5%95%8F%E5%90%88%E5%85%88%E7%84%A1%E3%81%97%EF%BC%89.pdf

マンション大規模修繕工事の周期延長が広まらない業界側の3つの事情 
https://www.s-mankan.com/information/3928/
 
マンションの長寿命化と修繕費用の削減
https://www.nomura-re-cc.jp/column/money/column_004/
 

 

 

〇足場が必要かどうか?

図2-2 足場の必要な工事一覧 ※建物形状による
足場必要なし
(手の届く共用部)
建物の形状次第 足場が必要
廊下天井、壁、長尺シート
土間タイルなど防水
側溝防水、共用部鉄部、屋上防水
受水槽などの改修
バルコニー防水外壁など
給排水配管の改修
外壁
桶などの付帯部系
平面でない場合の屋上防水

 

 

 

◯防水について

出典: https://yuko-navi.com/waterproof-types

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防水工事の選び方フローチャート 出典: https://yuko-navi.com/waterproof-types

 

防水工事4種類を徹底比較!防水工法別の耐用年数や特徴まとめ | 防水工事の業者紹介と見積り比較の防水工事見積り.com

 

  

・ アローペイントへの聞き取り 

ウレタン密着防水の種類
 メッシュなし 5年有効
 メッシュあり 10年保証(補強シート=(メッシュ)をかますか、かまさないかの違い?)
 通気緩衝工法 10年保証

 (トップコート=下地)をすることで、初期費用はかかるが長期に効果が持続できる。

 ※ 10年保証は5年後にトップコート塗り替えを前提とした保証
  (それを説明しない業者が多い)

塩ビシートとアスファルト防水は業者に技術差が激しい(耐用15~20年)

塩ビシート防水の種類分析
 ①機械固定法 15~20年程度(15年以上メンテナフリー)5,000~7,500円/㎡
 ②密着工法  10~15年程度(10年以上メンテナフリー)4,000~5,000円/㎡

アローペイントでは①機械固定方法推奨している。
理由は、単価は高いが密着工法はメンテナンスが必要なので、トータルコストでは①機械固定が安くなる。

 

用語集

立ち上がり = 屋上の柵、縁、側面的な部分の全集をメートルで表示

トップコート、下地?

 

 

 

◯給水、配水管更生、更新関連

・さくら事務所聞き取り
給水:更生では飲水に樹脂が混ざる!更新が望ましい。
排水:オーバーホールしたあとの耐久性が実証がとれていない。
   更生が安いという利点を考えても、更新して70,80,90年まで
   使ってはどうか?(保守的な考え方!!)

 

太平洋興発への聞き取り 

【給水
・給水(専有部・共用部共)…塩ビライニング鋼(1994年に更生工事実施、27年経過)
・給水(外部埋設部)…硬質塩ビ(HIVP)
・揚水(増圧ポンプ~屋上高架水槽まで)…塩ビライニング鋼

排水
・汚水(タテ)…タールエポキシ鋼
・汚水(ヨコ)…トミジ(耐火2層(塩ビ))(専有部の転がし部分)
・汚水(外部埋設部)…塩ビ

・雑排水(タテ)…タールエポキシ鋼
・雑排水(ヨコ)…トミジ(耐火2層(塩ビ))(専有部転がし部分)
・雑排水(外部埋設部)…塩ビ

いろんな立場の人によって考え方はあるでしょうが…
塩ビ:更新不要、継手等から漏水が発生した場合は該当箇所のみ更新対応
塩ビライニング鋼:現時点での経年数からすると
          間物(直線部分)は問題なし、継手、曲がりの部位で漏水の恐れがあり対応が必要 

          ⇒⇒全体更新(共用部)検討時期(37年経過)

タールエポキシ鋼:鋳鉄の代替として使用されている長寿命が期待される配
          配内の劣化度調査を実施して、対応を検討すべきと考えます。
 

 

配管保全センター https://haikan-hozen.co.jp/

         (サイトや動画や網羅的に解説) 

マンション共用部の配管 いつ取替える? - YouTube

結論 「漏水を一度たりとも許さないのかどうか」 と 「いつまで住み続けるのか」 の方針の違いにより、大きく異る。

 材質がステンレスや樹脂系であれば、30~35年程度では必要ない。
保全装置を設置すれば十分(これにより専有部も延命できる)。

まずは、配管の材質を把握するのが重要

 

マンション専有部 給水・給湯・排水管 取替にいくらかかる? - YouTube

 

 

・NWRパイプテクター関連のまとめ

◆好評価

NMRパイプテクターに関する千葉県の裁判|井上壮太|note

 

「環境保護に大きく貢献!」日本大学工学部へのNMRパイプテクター-NMRPT-導入事例|Pipetector.com | NMRパイプテクター® - パート 2

 

ノーベル賞受賞者を複数輩出したケンブリッジ大学クライスツ・カレッジでもNMRパイプテクター®-NMRPT-採用!|日本システム企画株式会社 大阪支店 | 日本システム企画株式会社 大阪支店 NMRパイプテクター

 

◆批判

マンションの管理と磁気活水器 山形大学理学部准教授 天羽優子

http://www.clnn.net/image/cln119-06.pdf

 

磁気処理水 特設コーナー:NMRパイプテクターの日本システム企画株式会社(jspkk) 

リスト — Y.Amo(apj) Lab

 

パイプテクター問題「田村淳の訊きたい放題!」で生討論: ::::弁護士 川村哲二::::〈覚え書き〉::::

 

「NMRパイプテクタ-」(日本システム企画)についての記事(週刊新潮): ::::弁護士 川村哲二::::〈覚え書き〉::::

 

やまもといちろう 公式ブログ - 「謎水事件」日本システム企画社のNMRパイプテクター事案が熱い! - Powered by LINE

 

 https://twitter.com/momoo_t/status/1138317926589616128?s=20

 

 

 

 

 

 

  

さくらセミナー質問

共用部火災保険における、個人賠償責任包括特約は必要でしょうか?
法的には個人で加入すべきものと考え、未加入の所有者には保険加入を促進し、共用部での特約を外したいと考えております。


給水管、配水管の更新や更生で悩んでいます。
あまりに工法が多く、中には赤錆を黒錆に変えるとかいう毀誉褒貶ある装置などもあり、何がスタンダードかよくわかりませんので、アドバイスいただけませんか?
また、基本を学べる書籍やYou Tube動画などを紹介していただけませんか?

給水:更生では飲水に樹脂が混ざる!更新が望ましい。
排水:オーバーホールしたあとの耐久性が実証がとれていない。
   更生が安いという利点を考えても、更新して70,80,90年まで使ったほうがいいのでは?(保守的な考え方!!さくら事務所の場合)

 

タイル張り外壁のマンションに居住しています。
その上から、断熱塗料などを塗布することは、断熱対策として有効でしょうか?
費用対効果の観点で教えてもらえるとありがたいです。
(先に複層窓、二重サッシが必須ですかね?)

→私が知る限り基本的に現実的ではない。実証されていない。
 タイル張り自体に与える影響も懸念される。


屋上防水にて、断熱を効果的に行うにはどのような方法がよいでしょうか?
やはりアスファルト工法ですか?
NASAの塗料などもあるとうかがっており、選択肢が多く悩んでいます。

→防水と断熱は基本的に分けて考える!
 最近のマンションは外断熱によっと処理されている。
 既存の防水の上に遮熱塗料を施工すると、一定程度効果があるのでは?

 

 

 

 

 

一般財団法人 八王子市まちづくり公社

マンション管理研究

 

http://www.ruscut.com/ruscut-mansion.

 

 

 

 

100年マンション研究会

https://www.itc-uc.co.jp/100years/

 

マンション管理の教科書

役員報酬
https://www.zenkoku-mankan.org/remuneration/

 

Ⅱ.平成30年度マンション総合調査結果 役員報酬記述あり

https://www.mlit.go.jp/common/001287412.pdf

「報酬は支払っていない」が 73.3%で最も多く、次いで「役員全員に報酬を支払ってい
る」が 23.1%となっている。「報酬は支払っていない」の割合は、完成年次が新しくなるほど高くなる傾向にあり、また、総戸数規模が大きくなるほど低くなっている。
各役員一律の場合の役員の報酬額平均は約 3,900 円/月である。役員報酬が役員一律でない場合の報酬額平均は、理事長が約 9,500 円/月、理事が約 3,900 円/月、監事が約 3,200円/月である。

 

⑧専門委員会の設置状況〔管14①、管14②〕
「設置している」が 27.3%、「設置していない」が 70.5%であり、総戸数規模が大きくなるほど設置している割合が高くなっている。
設置している専門委員会の種類については、「大規模修繕や長期修繕計画に関する委員会」が 85.2%と最も多く、次いで「防災に関する委員会」が 20.0%、「規約・細則の制定や見直しに関する委員会」が 14.8%となっている。単棟型と団地型を比較すると、団地型は、単棟型に比べ各専門委員会の設置率が高い傾向にある。

 

⑪専門家の活用状況〔管19①、管19③〕
専門家を活用しているマンションは 41.8%であり、活用した専門家の種類については、
建築士」が 15.6%と最も多く、次いで「弁護士」が 15.2%、「マンション管理士」が 13.0%となっている。
専門家の活用内容については、「単発のコンサルティング業務」が 61.2%(不明を除くと76.9%)と最も多く、次いで「顧問契約」が 20.4%(不明を除くと 25.6%)、「管理者・理事長への就任」が 3.1%(不明を除くと 3.9%)となっている。

 

外部専門家の活用ガイドライン

https://www.zenkoku-mankan.org/wp-content/uploads/2018/05/5b8e17f3dbd1ac4b7d5cdb68eca86f6d-1.pdf

 

これから5年以内に起きるマンション建て替えの「天国と地獄」

https://gendai.ismedia.jp/articles/-/52798

 

マンションの寿命が来たらどうなる?建て替えにかかる居住者の負担は2000万円!?

http://xn--obkte2enb6cc7872e.jp/zyumyou/

https://lifestylemarket.jp/contents/222

 

 

 

 

 

◯断熱塗料

屋上防水 NASA塗料 

日本テレニクス社 セラミックカバーCC100®

http://telenix.co.jp/products_cc100/

ガイナ 

http://www.ecology-com.co.jp/gaina/gaina.html

大高商会

https://www.daikoshokai.com/products/cooltherm/index.html

 

断熱塗料ランキング 

https://kensetsu.ipros.jp/ranking/product/category/3/140187/ 

 

 

・タイルに塗る塗料

クリアコート

自然色仕上げの石材保護剤 クリアコート 紺商株式会社 | 紺商 株式会社

 

リリカタイトエナメル

リリカタイトエナメル | 製品情報 | エスケー化研株式会社

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

町内会

https://www.jacar.go.jp/glossary/tochikiko-henten/qa/qa20.html

http://www.megaegg.ne.jp/~jichiren/katsudou.html

 

 

 

エレベータのPOG契約と保険適用

POG契約

P(パーツ)の交換、O(オイル)の補給、G(グリス)の塗布など、基本的な部分のみ月額料金に含まれており、修理や取り替えについてはその都度費用が発生する。

月額料金はフルメンテナンス契約の半分程度。
事故の内容によっては火災保険の電気的・機械的事故もしくは破損等でカバーできる場合もある。

フルメンテナンス契約からPOG契約に切り替えると、保守業者からの交換や修理の提案が突然多くなることがある。

フルメンテナンス契約については、月額料金の範囲内で部品をコンスタントに無償交換してくれると思われがちですが、実態は違う。
エレベーター保守業者側の思惑としては、フルメンテナンス契約を結んでいるエレベーターについては、必要最低限の提案。反対にPOG契約を結んでいるエレベーターについては、部品交換や修理でその都度売り上げが上がるため、少しの劣化でもどんどん交換を提案。

エレベーターの維持費をさらに削減したい場合は、保守業者の訪問点検頻度をおさえるという方法があります。
メンテナンス契約は、通常こちらから何もいわなければ、月1回の定期点検をする金額になるケースが一般的です。

ただ、戸数の少ないマンションであれば、2ヶ月に1度の定期点検でもほとんど問題がないことから、保守業者に頼んで点検頻度を減らしてもらうと、月額料金をさらに削減することができます。

月1回の定期点検で、フルメンテナンス契約 4~5万円、
           POG契約       2~2.5万円 

月2回の定期点検にすると、さらに10~20%削減可能

 

●部品供給について 

メーカー系が独立系に部品を供給しないケースがありましたが、1985年(昭和60年)に「メーカーが部品を売らないのは独占禁止法違反に当たる」として、独立系メンテナンス業者が団結して訴訟を提起し、1993年(平成5年)7月に大阪高裁で勝訴しました。

https://aiwalift.jp/maker-independence-difference

 

国土交通省アンケート エレベータ保守会社、メーカー系と独立系

https://www.mlit.go.jp/common/000044432.pdf 

 

「昇降機の適切な維持管理に関する指針」(案)のパブコメ意見の概要

http://www.mlit.go.jp/common/000220253.pdf

 

 

 

マンションの外断熱改修【前編】 どんな工法? 内断熱との違いとそのメリットとは

http://suumo.jp/journal/2017/03/29/130593/

 

 外断熱が原因の火災メカニズム

https://www.naokikataoka.com/2017/09/10/externalinsulationfire/

 

マンションの外断熱改修工法の確立とライフサイクルコストの研究委員会 報告書

http://hobea.or.jp/sotodan/wp-content/uploads/sites/3/2017/07/LCC_report0906.pdf

 

 改修によるマンションの再生手法に関するマニュアル

http://m-saisei.info/horei/enkatsuka/manual/kaisyu.pdf

 

 

第1章 マンション管理の基本と改修による再生の重要性

https://www.mlit.go.jp/common/001064899.pdf

 

改修によるマンションの再生手法に関するマニュアル

https://www.mlit.go.jp/common/001064898.pdf

 

LED蛍光灯 直管 20W形 580mm

https://kakaku.com/lighting/ss_0049_0010/0007/%93d%8b%85%90F-led+%92%bc%8a%c720w/search_itemlist.aspx?ssi_tag4=200017663&ssi_kw=led+%92%bc%8a%c720w&ssi_sort=price_a

 

グロー式 ラピッド式 インバーター

https://www.akaricenter.com/mame/mame_keikoto.htm

 

マンション築年数と価格の関係

https://fudousancollege.com/category/age

https://smtrc.jp/useful/knowledge/market/2012_07.html

 

東南アジア投資ガイド

https://toushi.homes.co.jp/column/author/hiroki-kazato/

 

 

 

 

 

 

外壁タイル打音調査 一般社団法人全国タイル業協会

 

外壁調査
http://www.tile-net.com/gaiheki/investigation

特殊建築物定期報告制度とは
http://www.tile-net.com/gaiheki/about

外壁全面打診調査とは(図解)
https://www.teikihoukoku.net/gaiheki-zenmendashin/

 

定期報告制度に係る関係条文等

https://www.mlit.go.jp/common/000042696.pdf

国土交通省告示第282号

https://www.pref.yamagata.jp/ou/kendoseibi/180025/sidou/kenchikushido/chosakijun.pdf